התחום המשפטי של הנדל"ן כולל מגוון רחב של מושגים ותהליכים חשובים. כדי לעזור לכם להבין את המונחים המשפטיים שכנראה תשמעו הרבה בעת תהליך המכירה או הרכישה, ריכזנו עבורכם את המושגים המרכזיים ביותר שיוכלו לעזור לכם להבין את עקרונות הבסיס בתחום.

נדל"ן – ראשי תיבות של "נכסי דלא ניידי" = נכסים שאינם ניידים, שמחוברים לקרקע לרבות דירות, בתים, בתי עסק וקרקעות.

הרשות לרישום והסדר מקרקעין "טאבו" – טאבו הוא הכינוי המוכר בציבור ללשכת רישום המקרקעין. רישום ב"טאבו" הוא אחד מהצעדים החשובים ביותר לביצוע בעת רכישת דירה, הרישום בטאבו יוצר ומקנה את הזכות המשפטית בנכס.

נסח טאבו – תעודת זהות של הנכס בה מופעים פרטים רבים על הנכס כגון: בעלי הזכויות הקנייניות בנכס, תיאור הנכס, מיקומו, שטחו, ההצמדות, הערות האזהרה, ההגבלות, השעבודים, המשכנתאות ככל וישנן וכו'. הנסח מופק ע"י הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים.

גוש חלקה ותת חלקה – מדובר במספור שניתן לנכסים על מנת לזהותם. גוש הוא אזור רחב שמחלק את הקרקע לאזורים גיאוגרפיים. בתוך הגוש יש חלקות, שהן יחידות קרקע רשומות עם גבולות ברורים וכל חלקה יכולה להתפצל.
לתתי-חלקות כלומר פיצול לחלקים קטנים יותר של הקרקע שניתן לטפל בהם בנפרד.

הצמדה – לנכס יכולים להצמיד שטחים נוספים מתוך שטח הבניין כולו, לדוגמא- חניה, מחסן וגג.
מדובר בחלק מהרכוש המשותף אך בטאבו הוא מוצמד לנכס ספציפי והבעלים של אותו נכס ספציפי נרשם גם כבעלים של אותה הצמדה שהוצמדה לנכס שלו.

בית משותף – בית שיש בו שתי דירות או יותר ונרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.  כל דייר מחזיק בזכויות פרטיות בדירתו, אך יש לו גם זכויות משותפות בשטחים הציבוריים כמו חניון, לובי או גג. ניהול הבית והמגבלות על השימוש בנכסים המשותפים נקבעים לפי תקנון הבית המשותף.

זכות במקרקעין – זכות הנגזרת מכוח חוק המקרקעין אשר מגדיר חמש זכויות שיש לאדם או ישות בנכס הרשום על שמה בפנקס המקרקעין: בעלות, שכירות/חכירה, זיקת הנאה, משכנתא וזכות קדימה.

בעלות – זכות משפטית בנכס הנותנת כוח משפטי לבעלים לעשות בנכס כרצונו, בעלות זו כוללת את הזכות להחליט על השימוש בנכס, למכור אותו, להשכירו או להעביר את הבעלות בו.

חכירה – זכות קניינית. עפ"י החוק חכירה היא שכירות לטווח ארוך (מעל 5 שנים).  חכירה יכולה להיות לתקופה של 49 או 99 שנה, ולא מדובר בבעלות לכל דבר. במקרה של חכירה, יש לבדוק עם עורך הדין את נושא העברת הזכויות אל הקונה. כמו כן, מופיע בנסח טאבו רישום על שעבוד כגון משכנתא או עיקול, כמו גם היבטי ירושה, הפקעה, זיקות הנאה, ועוד.

חכירה לדורות – השכרת שטח השייך למדינה לתקופה שלמעלה מ-25 שנה. החוכר מקבל זכויות על הנכס אך הבעלות נשארת בידי מדינת ישראל.

זיקת הנאה – זיקת הנאה במקרקעין היא זכות שמאפשרת לאדם להשתמש בנכס מסוים לצורך אישי או עסקי, מבלי להיות הבעלים של הנכס. זה יכול להיות שימוש במעבר דרך שטח פרטי או בהנאה ממשאב כמו מים או חשמל הנמצאים בנכס אחר. מדובר בזכות שמקנה תועלת מהנכס, אך לא מקנה בעלות עליו.

משכנתא – משכנתא היא הלוואה שנועדה לרכישת מקרקעין והלווה מחזיר אותה מדי חודש במשך שנים רבות. שימו לב כי יש מספר תנאים לקבלת משכנתא, אחד מהם הינו תשלום הון עצמי על חשבון הנכס המהווה לפחות 25% ממחיר הרכישה. כל עוד המשכנתא וההחזרים בתוקף, הבית משועבד לבנק ובנסח טאבו ישנה הערה על הנכס לטובת הבנק המלווה.

זכות קדימה – זכות קדימה במקרקעין היא זכות שמעניקה לאדם או גורם מסוים עדיפות לרכוש נכס לפני אחרים, אם בעל הנכס מחליט למכור אותו. כלומר, אם הנכס מוצע למכירה, בעל זכות הקדימה יכול לבחור לרכוש אותו על פי התנאים הקיימים, לפני שיוצע ויימכר לרוכש אחר.

הערת אזהרה – מדובר בפעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הנוגעת להתחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לעשות במקרקעין עסקה מסוימת, או להימנע מביצוע עסקה. רישום הערת אזהרה מבטיח את זכויות רוכש הדירה לאחר הסכם המכירה מפני הוצאה לפועל של עסקאות סותרות כמו מכירה לשני קונים ומניעת עסקאות המצריכות הסכמה של צד ג'.                                                                                                                              הערת אזהרה היא הפעולה הכי חשובה שעל רוכש הדירה לבצע מיד לאחר חתימה על ההסכם. ההמלצה היא שעורך הדין מטעם הקונה יבטיח בחוזה רישום של הערת אזהרה, בתמורה להפקדת התשלום הראשון על חשבון התמורה בידיו של עורך דין כנאמן מטעמם של שני הצדדים.

כספי נאמנות – הם כספים המוחזקים על ידי נאמן במהלך עסקת נדל"ן, כדי להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה תקינה ובטוחה. הנאמן שומר על הכספים עד שהצדדים לעסקה מקיימים את התנאים המוסכמים, ולאחר קיומם הוא מעביר את הכספים למי שמגיע לו, בהתאם להסכם. הכספים עשויים לכלול תשלומים ראשוניים, פיקדונות או תשלומים אחרים הנדרשים להשלמת העסקה.

מס רכישה – מס שמשולם למדינה על ידי רוכש זכות במקרקעין ויש לשלמו תוך 60 יום מחתימה על הסכם הרכישה. מס הרכישה יהווה שיעור משווי המכירה והכל בהתאם למדרגות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין.  ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס רכישה אך יש לבדוק כל מקרה לגופו ולהתייעץ עם עורך דין בתחום כדאי לדעת עוד בטרם החתימה על ההסכם מהו גובה המס שיש לשלם בעסקה על מנת להיערך לתשלום מראש.

מס שבח – מס המוטל על רווח במכירת זכות במקרקעין, מס השבח חל על מוכר דירת מגורים וגם אותו יש לשלם תוך 60 יום מיום המכירה. הוא מחושב בעת מכירת הדירה ונובע מההפרש בין המחיר בה נרכשה הדירה על ידי המוכר למחיר בה נמכרה. הרווח כאמור שנוצר למוכר במכירת דירת המגורים יהווה את סכום מס השבח.  ניתן לקזז הוצאות רכישה והוצאות השבחה של הדירה ובכך להפחית את שיעור מס השבח. כמו כן ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח אך יש לבדוק כל מקרה לגופו ולהתייעץ עם עורך דין בתחום.

היטל השבחה – תשלום חובה הנדרש מבעל הנכס לשלם לרשות המקומית בשל עליית ערך הנכס הנובעת מאישור תוכנית משביחה לדוג' תוספת זכות בנייה ושינוי ייעוד.

רמ"י–  רשות מקרקעי ישראל מנהלת את המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח ושל הקרן הקיימת לישראל. תפקידי רמ"י- הקצאת קרקעות למגוון מטרות, רכישת קרקעות וסיוע למדינה בהפקעת קרקעות, שמירת זכויותיהם של הבעלים במקרקעין, קידום הרישום של הזכויות בפנקסי המקרקעין, מתן שירותים לבעלי זכויות לצורך ניהול זכויותיהם במקרקעין, פרסום מידע בקשר למקרקעי ישראל וכל תפקיד אחר הנוגע לניהול מקרקעי ישראל המוטל עליה לפי כל דין או החלטת ממשלה.

ערבות חוק מכר – אחת הדרכים המוגדרות בחוק המכר דירות מקרקעין התשל"ה 1974 שמטרתה להבטיח את רוכשי הדירות מפני אי מסירת הדירה בשל פשיטת רגל או רמייה כלשהי מצד הקבלן. הקבלן חייב לתת מסמכים מקוריים של ערבות בנקאית לרוכש הדירה, לאחר שזה שילם 15 אחוז משווי הדירה. ערבות חוק מכר הנה בתוקף עד לרישום הערת אזהרה על שם הקונה בטאבו או בין הקונה למנהל כאשר מדובר באדמת מינהל.

העברת זכויות – העברה של הזכויות בנכס מקרקעין באופן מלא או חלקי לגורם אחר.לאחר תשלום מלוא התמורה מסירת החזקה בנכס ובהנחה שכלל מסמכי העברת הזכויות התקבלו אצל עורך הדין של הרוכש לרבות אישורי מיסים ואישור עירייה, יתחיל שלב רישום הזכויות. רק לאחר העברת הזכויות בנכס על שם הרוכש העסקה תחשב כעסקה שהושלמה.